Scire leges non hoc est verba earum tenere, sed vim ac potestatem.
Znać ustawy, to nie znaczy trzymać się ich słów,
lecz rozumieć ich sens i znaczenie.
Umowa darowizny jest umową, na mocy której jedna ze stron, czyli darczyńca, zobowiązuje się dokonać bezpłatnego świadczenia, kosztem swego majątku, na rzecz drugiej strony, czyli obdarowanego. Przy sporządzaniu umowy darowizny musi być obecny zarówno darczyńca jak i obdarowany. Innymi słowy, nie jest możliwe dokonanie darowizny bez wiedzy lub udziału osoby obdarowywanej. Darczyńca wraz z podpisaniem umowy traci prawa do darowanego majątku (nieruchomości gruntowej, mieszkania, samochodu). Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Darowiznę wykonaną można odwołać w ciągu roku od momentu otrzymania informacji o niewdzięczności. Jeżeli darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany zobowiązany jest (w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia) dostarczać darczyńcy środków do życia. Może również zwolnić się od tego obowiązku, zwracając równowartość darowizny.
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu tę rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy określoną w umowie sumę pieniędzy. Rzecz będąca przedmiotem umowy sprzedaży nie musi stanowić własności sprzedawcy. Przedmiot w chwili zawierania umowy sprzedaży nie musi mieć także ściśle określonej postaci, ale może dotyczyć rzeczy mającej powstać w przyszłości. Ponadto ustawodawca polski wprowadził pewne ograniczenia co do przedmiotu sprzedaży. Przedmiotem umowy sprzedaży nie mogą być na przykład zabytki historyczne, o dużym znaczeniu dla całego narodu. Istnieją też rzeczy, co do których potrzebne jest spełnienie dodatkowych formalności (jak na przykład posiadanie licencji na broń palną oraz szafy pancernej na jej przechowywanie).
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego, wymaga się, aby umowa miała formę aktu notarialnego (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo lub udziały w spółce, wymagana jest forma pisemna z podpisami stron poświadczonymi notarialnie (ad solemnitatem – pod rygorem nieważności).
Zawierając umowę o dożywocie, właściciel nieruchomości (będący osobą fizyczną) przenosi własność na nabywcę, zaś nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Umowa dożywocia powinna szczegółowo określać zobowiązania nabywcy nieruchomości, żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień. Przyjmuje się, że utrzymanie zbywcy (i ewentualnie jego bliskich), powinno być szeroko rozumiane. Zbywca nie powinien martwić się o środki utrzymania, tylko otrzymać je od nabywcy nieruchomości. Nabywca nieruchomości nie powinien żądać od dożywotnika uczestniczenia w kosztach, związanych z utrzymaniem nieruchomości, nawet jeżeli zbywca w tej nieruchomości zamieszkuje. Warto wspomnieć, że umowa dożywocia nie jest uwzględniana przy ustalaniu prawa do zachowku. Nabywca nieruchomości nie musi się obawiać, że w przyszłości osoba uprawniona z tytułu zachowku upomni się o swoje prawa.
Umowa zamiany zakłada wymianę dóbr bez użycia pieniądza. Najczęściej ma znaczenie lokalne lub występuje w specyficznych grupach (np. wśród kolekcjonerów). Zamieniający zobowiązują się do przeniesienia własności rzeczy lub innego prawa majątkowego na drugą stronę umowy, w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy lub prawa majątkowego. Przedmiotem umowy może być rzecz istniejąca lub przyszła, określona co do gatunku lub tożsamości. Zamiana jest czynnością wzajemną oraz dwustronnie zobowiązującą.
Jeżeli własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku właścicielom, wówczas mamy do czynienia z tzw. współwłasnością. Każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności (dawniej zwanego "wyjściem z niepodzielności"). Zniesienie współwłasności może nastąpić na drodze umowy lub na drodze postępowania sądowego. W przepisach kodeksu cywilnego zostały wskazane i uregulowane trzy możliwości zniesienia współwłasności:
Z chwilą zawarcia małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje, z mocy ustawy, wspólność majątkowa. Obejmuje ona wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania małżeństwa. Do majątku wspólnego wchodzą w szczególności: wynagrodzenie za pracę, dochody z innej działalności zarobkowej, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, a także środki zgromadzone na rachunku funduszu emerytalnego. Natomiast do majątku osobistego każdego z małżonków, pomiędzy którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa, należą między innymi: wszystkie przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, czy wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności jednego z małżonków.
Małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Mogą jednak, poprzez umowę majątkową małżeńską (zawartą w formie aktu notarialnego),- ustawową wspólność majątkową małżeńską rozszerzyć, ograniczyć lub też ustanowić rozdzielność majątkową. Postanowienia tej umowy decydują, które składniki majątkowe wchodzą do majątku wspólnego małżonków, a które do ich majątków osobistych. Ale wspólność majątkowa małżeńska, może ustać również z innych przyczyn, niż zawarcie intercyzy, np.:
Umowa o dział spadku określa wartość majątku spadkowego oraz o jego podział pomiędzy spadkobierców. Działu spadku można dokonać na drodze umowy lub postępowania sądowego, ale nie ma obowiązku jego ustanawiania. Wraz z przeprowadzeniem działu, ustaje wspólność majątku spadkowego. Umowa powinna określać, czy dokonywany jest dział całości spadku, czy też jego części. Musi również zawierać informację, jakie elementy spadku przypadają poszczególnym spadkobiercom. Na podstawie umownego działu spadku, dzieli się majątek (aktywa), nie długi spadkowe (pasywa). Przed dokonaniem działu, spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie, tzn. dzielą się one po równo na każdego spadkobiercę. Z chwilą dokonania działu spadku, spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe całym swoim majątkiem, proporcjonalnie do wielkości przypadającego im udziału w spadku (art. 1034 § 2 Kodeksu cywilnego). Aby przeprowadzić dział spadku, obecni muszą być wszyscy spadkobiercy (lub nabywcy udziałów spadku w przypadku wcześniejszego ich zbycia). Wszyscy muszą być zgodni co do konieczności, sposobu oraz warunków dokonania działu spadku. Jeżeli pomiędzy spadkobiercami nie ma zgody, to działu spadku dokonuje się na drodze sądowej.
Odrębna własności lokalu oznacza, że dany lokal stanowi zupełnie odrębny, od gruntu i od budynku, przedmiot własności. Ustanawiając odrębną własność lokalu, zyskujemy najpełniejsze prawo do nieruchomości. W spółdzielczym, własnościowym prawie do lokalu jesteśmy jedynie uprawnionymi do posiadania mieszkania. W przypadku jego odrębnej własności stajemy się rzeczywistymi właścicielami lokalu, wraz z prawami z nim związanymi. Innymi słowy, przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu jesteśmy właścicielami jedynie prawa do tego lokalu, a nie samego lokalu. Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest w budynku, w którym istnieją co najmniej dwa lokale. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Służebność gruntowa to ograniczone prawo rzeczowe względem jakiejś nieruchomości. Polega ono na tym, że jedna nieruchomość może być obciążona na rzecz innej nieruchomości (zwanej władnącej), pewnym prawem. Prawo to może polegać na:
Wszystkie te prawa związane są z nieruchomością i obowiązują każdoczesnego jej posiadacza. Służebność gruntowa może powstać w drodze umowy, orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej oraz zasiedzenia.
Rodzaje służebności gruntowych:
WAŻNE! Każda służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa wygasa jeżeli nie jest wykonywana przez lat dziesięć.
Służebność osobista może polegać np. na prawie korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie (prawie przechodu, przejazdu, czy też mieszkania). Celem służebności jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionej osoby. Podmiotem służebności osobistej może być tylko oznaczona osoba fizyczna. Podmiotem zobowiązanym z tytułu służebności jest natomiast każdorazowy właściciel nieruchomości obciążonej służebnością osobistą. W przeciwieństwie do służebności gruntowej, służebność osobista gaśnie z chwilą śmierci uprawnionego.
Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron (lub obie strony) zobowiązuje się do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej (np. umowy sprzedaży), zwanej również umową „przyrzeczoną” lub „właściwą”. Istotą umowy przedwstępnej jest określenie postanowień, które zostaną zawarte w przyszłości, w umowie ostatecznej. Na przykład: umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, powinna określać istotne postanowienia przyrzeczonej umowy sprzedaży tzn. cenę i termin sprzedaży, termin wydania lokalu itp. Dodatkowym elementem, jaki można wprowadzić do umowy przedwstępnej sprzedaży, motywującym obie strony do jej prawidłowego wykonania, jest zadatek. Umowy przedwstępne mają charakter zabezpieczający. Termin podpisania umowy właściwej powinien zostać wyznaczony przez wskazanie konkretnej daty. Jeżeli w umowie przedwstępnej nie został podany termin podpisania umowy przyrzeczonej i nie została ona podpisana w ciągu roku, wówczas nie można żądać jej zawarcia. Samo zawarcie umowy właściwej może oczywiście nastąpić później, byle tylko ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie pisemnej, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego.
Stronami umowy deweloperskiej są: deweloper oraz nabywca. Deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prowadzenia we własnym imieniu działalności gospodarczej. Nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską. Umowa deweloperska to, umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzane bądź jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.
Wedle ustawy, umowa deweloperska musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Koszty związane z dochowaniem formy aktu notarialnego umowy obciążają zarówno nabywcę jak i dewelopera – w równych częściach.
Czynność prawna, której treścią jest oświadczenie woli mocodawcy. Mocodawca upoważnia konkretną osobę (lub osoby), do dokonywania w jego imieniu czynności, określonych w pełnomocnictwie. Na podstawie tego dokumentu pełnomocnik jest upoważniony do reprezentowania (zastępstwa) mocodawcy.
Przepisy Kodeksu cywilnego wyróżniają trzy podstawowe rodzaje pełnomocnictw:
Zgodnie z polskim prawem wraz z zawarciem małżeństwa powstaje wspólnota majątkowa małżonków. Oznacza to, że wszystko co małżonkowie zgromadzą w trakcie trwania związku małżeńskiego, jest wspólne (np. mieszkanie, wynagrodzenie, środki zgromadzone na funduszu emerytalnym).
Małżonkowie lub osoby zamierzające wstąpić w związek małżeński mogą wprowadzić odmienny, aniżeli ustawowy, majątkowy ustrój małżeński. W tym celu muszą podpisać umowę w formie aktu notarialnego.
Rozróżniamy następujące umowy majątkowe małżeńskie:
Umowy majątkowe małżeńskie mogą być w każdym czasie zmienione za zgodą stron. Umowy takie nie wywołują żadnych skutków po śmierci.
Testament to pisemne rozrządzenie własnym majątkiem na wypadek śmierci. Może go sporządzić każda osoba fizyczna, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych. Testament spisany przez więcej niż jednego spadkodawcę (również w przypadku małżonków), uznaje się za nieważny.
Testament wywołuje skutki prawne dopiero z chwilą śmierci testatora. Testator może w każdej chwili odwołać lub zmienić poszczególne postanowienia zawarte w testamencie albo cały testament. I nie ma znaczenia w jakiej formie został spisany, testament w formie aktu notarialnego również można zmienić. W chwili odwoływania lub zmiany testamentu spadkodawca musi posiadać pełną zdolność do czynności.
Rozróżniamy dwie formy testamentów: zwykłą i szczególną. Testamenty szczególne sporządza się w wyjątkowych sytuacjach, na przykład, gdy zachodzi obawa rychłej śmierci, lub gdy występują przeszkody, które nie pozwalają, albo też znacznie utrudniają, spisanie zwykłego testamentu (podróż statkiem morskim lub powietrznym, czas wojny, mobilizacji lub niewola testatora).
Wśród testamentów zwykłych rozróżniamy:
Notariusz może zarejestrować każdy testament w Notarialnym Rejestrze Testamentów (NORT). Rejestr ten został utworzony przez Krajową Radę Notarialną dnia 5 października 2011 roku. NORT zawiera wykaz zarejestrowanych testamentów, jednak nie zawiera ich treści. Zarejestrowanie testamentu nie jest obowiązkowe, ale niesie ze sobą wiele korzyści. Celem Rejestru jest ułatwienie ujawnienia testamentu po śmierci testatora oraz zmniejszenie ryzyka, że dokument zaginie, ulegnie zniszczeniu lub zostanie ujawniony z opóźnieniem.
Aby sporządzić Akt Poświadczenia Dziedziczenia (APD), konieczna jest obecność wszystkich spadkobierców ustawowych i testamentowych. Osoby, stawające przed notariuszem, muszą być zgodne co do wysokości przypadających im udziałów. Jeżeli pomiędzy spadkobiercami zaistnieje spór, rozstrzyga się go na drodze sądowej.
Sporządzenie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia poprzedza spisanie tzw. protokołu dziedziczenia. Odbywa się to w obecności spadkobierców. Jeżeli spadkodawca sporządził przed śmiercią testament, notariusz sporządza protokół z jego otwarcia i ogłoszenia.
W przypadku poświadczenia dziedziczenia (które następuje przed upływem sześciu miesięcy od daty śmierci spadkodawcy), spadkobiercy składają oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Notariusz na podstawie protokołu dziedziczenia sporządza Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Określa on krąg spadkobierców, a także ich udziały w dziedziczonym majątku. Akt Poświadczenia Dziedziczenia nabiera mocy prawnej, gdy zostanie zarejestrowany przez notariusza w elektronicznym Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia.
Notariusz może odmówić sporządzenia Aktu Poświadczenia Dziedziczenia w następujących sytuacjach:
Notariusz po sporządzeniu Aktu Poświadczenia Dziedziczenia dokonuje niezwłocznie jego wpisu do Rejestru utworzonego przez Krajową Radę Notarialną. Zarejestrowany Akt Poświadczenia Dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia, o stwierdzeniu nabycia spadku. Dane wpisane w Rejestrze są jawne. Krajowa Rada Notarialna udostępnia informacje o zarejestrowanych Aktach Poświadczenia Dziedziczenia pod adresem: www.rejestry.net.pl